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张平:温州炒房团复活究竟意味着啥?

浏览次数: 日期:2015年5月26日 11:08

张平:温州炒房团复活究竟意味着啥?

2015年5月26日  大参考

国家统计局数据显示,4月份全国商品房销售面积同比增长7%,成为2014年年初以来首次正增长。与此同时,4月份浙江新建商品住宅销售价格上涨0.2%,结束了连续13个月的下降趋势。其中,温州、杭州和金华分别同比上涨0.7%、0.4%和0.4%。

  温州住建委披露的数据显示,4月温州市区二手房交易1970套,同比上升45.71%,环比上升52.12%。市区一手房成交均价1.79万元/平方米,相比3月也上涨了19.09%。在沉寂了四年之后,温州地区的房价又开始出现反弹,温州炒房团的身影又开始出现。

  据知情人士透露,目前温州市区活跃着十余组专业炒房团,他们三五个人成组,在资金上抱团取暖。与过去有所区别的是,以前他们喜欢跟风炒作。而在今天的弱市中,坚持下来的温州炒房团的风格是“提前布局、吸收低价房源”。

  回顾一下历史,2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,5年时间涨了3倍左右。“房价每平方米从1万元涨到2万元,花了一年多点时间;从2万元涨到3万元,花了一年不到时间。3万元以上,只要开发商敢漫天开价,市场就会疯狂买入。”不仅如此,温州炒房团的足迹除了遍布内地之外,还远渡海外置业,夸张点讲,温州炒房团让世界民众闻之色变。

  然而好景不长,疯狂戛然而止,抛售无人接盘,暴跌随即展开。截至今年3月份,温州房价已经连续40多个月出现下跌。同时,由于近年来,世界经济的不景气和国内房地产市场的低迷,使得喜欢动用配资杠杆炒房的温州炒房团蒙受巨大损失。如今温州市区诸多楼盘房价,比最高峰时下跌了百分之三五十。同时,2011年爆发的温州民间借贷危机,让温州炒房团的数百亿元民间借贷付诸东流。

  而如今,各地的房地产市场有回暖迹像,给温州炒房团的复苏提供了基础。瓯江北岸一些楼盘,之前为9.1折,随后上调到9.4折,如今为9.6折。无独有偶,市区一些楼盘看房人数、销售几乎翻番,一部分开发项目释放出取消价格折扣、优惠等信号。另据,温州房屋交易中心数据,该中心一天发放二手房交易票120多张,抵押登记(含注销)票300张,以往这些票每天都很难发完,但最近一个多月来每天15分钟就领完了。

  笔者认为,作为全国楼市的风向标的温州房价4月份有所反弹,主要原因有二:其一,自去年11月底以来,央行的数次降息降准,资金流动性的增加,让温州炒房团看到了房价回暖的迹像,其二,今年3月30日,国家有关部委接连调整二套房首付比例、缩减二手房交易营业税免税期限。紧接着,温州出台促进当地房地产市场持续平稳健康发展的若干意见,首次购买新建商品住房可获0.6%的补助。最近,温州还出台司法网拍房新政,购房者只需承担契税和印花税。

  随着,国内经济下行压力的增大,各地政府都急着给房地产市场松绑。温州市给房地产松绑也在预料之中。2011年民间借贷危机后,至今温州经济尚未恢复元气,大量民间资本或贷款仍被套在房地产领域。据统计,一季度温州实现生产总值863.7亿元,同比增长6.9%,低于浙江的8.2%和全国的7%。为了促进本地房地产市场复苏,温州市也只能拿出政策利好来剌激楼市回暖。那么这次温州炒房团在政策的“呵护”之下,究竟能否真正复苏呢?

  首先,温州房价的复苏也只是学区房、市中心的局部复苏。在经历了数年低迷之后,炒房团已无力让温州房价全面飙升,只能选择学区房、市中心地段,他们认为这更有升值空间。而稍微偏远地区的小套房、大套房均无人问津,所以说温州的房价全面复苏还为时过早。

  再者,温州要去库存的压力仍很大,仅凭政策利好或炒房团的入市,并不能化解危机。截至4月底,温州待售商品住房46640套,建筑面积616.28万平方米。如按此前12个月的平均销售速度,全市去库存化周期需要17.9个月,其中市区12.3个月。就连温州市官员也承认,不算增量入市房源,仅是消化库存至少需要2-3年,短期内温州经济难以全面复苏。

  此外,温州的土地市场仍然低迷,房价反弹只能是昙花一现。据温州房产网统计,去年温州土地成交总额155亿元,比2013年420亿元的土地收入锐减了63%。今年,温州土地放量继续收窄,区域供地有松有紧,但卖地还不是很乐观,中国指数研究院数据显示,今年一季度温州共推出23宗土地,只成交了17宗。

  最后,温州是一个人口输出性城市,就是人口流量出要大于流入量。再加上温州2011年前楼市火爆,现在温州市民大多都拥有数套房产,房地产需求趋于饱合。所以即使温州出台房地产降税优惠政策,也只能激起炒房团的一时热情。当投机投资性购买需求得到释放之后,温州的房价可能还会复归下跌通道之中。政策利好能够拉长房地产市场的调整周期,但不能逆转楼市的调整步伐。

  由于货币宽松预期和各种楼市新政的剌激,使温州的炒房军团得以复苏。近期我们可以不时看到温州炒房团的身影。但必竟房地产市场调整已大势已去,温州炒房团也只能悟热部分地区的房价。当政策利好效应逐渐淡出之后,温州炒房团仍将面临灭顶之灾。

 

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