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巧用房贷赚新钱

浏览次数: 日期:2015年6月3日 11:10

买房进行时!我们预测房价已经见底,刚需人群或者投资者可以开始考虑买房了。不过,楼市不会像股市那样,短时间就会一飞冲天,楼市的涨跌是一个缓慢的过程,只要我们踏准节奏和趋势,就一定不会错。

  接下来投资者要面对的问题,就是买房的细节问题了。除了看房选房,在交易环节之前,对投资者来说最重要的莫过于房贷问题。现在房价这么高,当然是贷款买了,用银行的钱,岂不乐哉,不过如果你是土豪,以下内容可以忽略,请随意翻看本刊其他文章。

  说到贷款,能用公积金贷款是最好的,公积金政策近几年也在不断放宽,北京贷款上限又从80万提高到了120万。如果房子总额比较大,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化?公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%左右,各地根据实际情况还会有小幅度的折扣。

  如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?很多读者看到30年贷款,等额本息的总利息超过了贷款总额,等额本金的利息也有房贷总额的80%以上,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考,投资的利息只要大于现行房贷利率6.15%(这个数字随着央行降息,明年会有变化),比如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算?

  在之前的杂志中,我们为读者分析过等额本金与等额本息的区别,在此我们就不赘述二者的概念。我们为大家具体计算一下。

  如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

  假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4,167元。

  (1)第一个月还款利息为:1,000,000*0.5125%=5,125元,则第一个月的实际还款额为4,167+5,125=9,625元。

  (2)第二个月剩余本金为1,000,000-4,167=995,833元,则第二个月要还的利息为:995,833*0.5125%=5,103.64元,第二个月的实际还款额为4,167+5,103.64=9,270.64元。

  以此类推……等额本金20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。

  如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7,251.12元。

  (1)第一个月计算出的利息同样为5,125元,第一个月只归还了本金7,251.12-5,125=2,126.12元。

  (2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2,126.12=997,873.8元,则第二个月应还的利息是5,114.10元,即第二个月归还的本金为2,137.01元。

  以此类推……等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

  通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜,不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在有钱的时候专门做一大笔提前还款,效果也是差不多的。最终利息高,是因为每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

  所以,如果前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果前期资金紧张,可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小,等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

  我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行的钱做投资。

  因此,如果能借到银行的钱,一定是能借多少就借多少,能借多久就借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。借到银行的钱,其实就等于赚到了。也是因为负利率,等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些,但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的,压力非常大,这个时候压力能减轻一点是一点。更重要的是,经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以,美国量化宽松,欧洲日本量化宽松,中国也是。因此,负利率会长期存在。

  用等额本息还款现在一个月还3,000,30年之后还是3,000;等额本金现在一个月还4,500,30年后还1,000。可是,现在的钱要比30年后的钱值钱!现在每个月月供多1,500,可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2,000块钱,可能只够吃个早餐了。时间值钱呀!

  账本摆在这儿,大家是不是顿时如坐春风?

2015年6月3日

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