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2015年房地产几个将要发生的事

浏览次数: 日期:2015年1月13日 09:24
2015年房地产几个将要发生的事
 
2015-01-13 宜春日报
 
  2014年我们从未想象过如此艰辛,没有阳春三月没有金九十银,没有气势如虹的价格高进,没有房地产开发商的喜笑颜开。李嘉诚三次卖资产,潘石屹说中国的住宅已经很危险,王石说李嘉诚卖房子是个信号。换了新的住建部部长,保障房改革加速棚改力度加大,继鄂尔多斯后,温州杭州首现崩盘说,沈阳西安等城市出现3字头价格,连续房价8个月下跌百城环比鲜有上升,庆幸的是限购取消了,限贷松绑了,公积金调整额度了,利率下降了,多少专家的预言都失效了。
 
  2015年,房地产总有一些事情要发生。
 
  一、2015年春天销量和价格不要期望有爆发式的反弹,最大的可能是持平
 
  从2014年11月、12月连续两个月的数据可以看出,个别城市尤其是上半年市场崩溃最为严重的如杭州沈阳已经出现了一定的销量拉升,价格在大幅度下拉后逐渐开始走稳。但大部分城市依然在缓慢的下探过程中,多个利好的政策释放并没有给市场带来长期的利好,只是短暂的销量拉升,利好窗口几乎都超不过2周。
 
  本来预计2015年3月份应该还会有一轮利好政策,可能重新在春天激活楼市,但是2015年3月不动产登记的开始这个大利空,有可能对利好进行抵销。
 
  二、2015年若没有重大利空,可能比2014年要好过一点
 
  目前影响房地产最核心的4个问题分别是:1、供需结构不合理,需求在长期的价格飞速拉升中被透支。2、快速的城镇化和人口红利已经开始消减。3、实体经济持续低迷,造血能力减弱。4、国民普遍认为房地产的投资价值减弱。2015年这4个问题依然会存在,所以2015最大的可能是持平。从年度任务完成情况来看,中大开发商的现金流和库存状况在经过2014年全年的调整和控制后,本身一部分开发商如万科、龙湖、华润此类的企业早已做过抵御和防控,2015年不可能面临比2014更严峻的状态。前提是没有重大的政策利空。
 
  从政策层面来看,2015年有可能最大的利空是不动产登记,但是不动产登记就像一个狼来了的故事一样,在一次一次的推进中和不确定的房产税的落实周期上,被逐渐消化和减弱利空,不会造成特别大的影响。此外就目前的中国经济状态和2014年国家从对房地产的明确打压到后来的各种拯救,我们必须承认一件事情,政府目前没有更好的方式来解决这个难题,2015年最大的可能性是保持目前的姿态不倾斜。
 
  三、开发商面临最大问题有可能是反腐和政治危机
 
  以往开发商可能面临的重大问题是拿不到地或者资金流吃紧。而2015年会有一批开发商面临新的危机,就是在反腐过程中的政治危机。
 
  2014年12月31日,习大大在新年贺词中提到过2015年反腐依然是重中之重。2014年的反腐我们判断是一个立体战,而2015年会进入到地面战。什么叫地面战,就是会开始地毯式。2014是针对重点行业、重点地区、重点人物进行反腐,2015年只会更加深入,无论是佳兆业还是雅居乐,只是反腐在房地产领域的开始。尤其是中小开发商、地方开发商,因为某个人某个领导某片地而被调查,2015也许会成为常态。
 
  四、产品出现升级和分化,开始更加注重单盘操作
 
  这个现象不是2015年才出现的,而是2015年一定会表现得特别明显。无论是对于万科目前的探讨,还是对于类似于华夏幸福、当代moma这样的企业的模式借鉴,中国房地产已经走完了快速复制搞大规模一盘棋的常态。事实也证明依靠单盘或者依靠一种创新式产品是能够完成市场突围和逆袭的,比如融创中国600多亿的销售额,销售面积也就300多万平米,比如中海济南项目开盘几十亿的销售额,未来应该会出现更多的单盘明星更多的开发商逆袭者。
 
  五、并购和项目出售成为热点话题,资产证券化继续
 
  今年一度出现了资产证券化的热潮,具体效果好不好不好说,但是对于个别中小开发商,没有新的融资渠道的开发商的确造成了一股搅动的势头,2015年这股势头只会越来越猛,死盘烂盘越来越多,缺钱的越来越多,对于一些新的创新的一些融资渠道和方式的接受度也就越开阔。并购也一样。
 
  绿城和融创这场中国历史上最大的并购案,无论过程中是是非非如何,之所以这么受关注,不仅仅是孙宏斌或者宋卫平的人气有多高,另外一方面是涉及了两个前十品牌的冲撞重组和合并。融创也试图通过并购来实现从第十到前五的梦想。中交的介入,也给很多有资金者指明了一条更广阔的路。更符合行业成熟过程中市场份额集中度更高的态势。
 
  六、互联网热度会持续但会更冷静,代理公司和电商的竞争在加剧
 
  这一次互联网热度除非在整个互联网大行业瞬间冷灭的时候,房地产行业对互联网的热度才会跟着熄灭。但从目前来看,2015发生这种可能的可能性并不大。2015年互联网应用在房地产的热度只有更高,比如与产品的集合创新与营销的集合带来的销售方式的转变,但是会更加理智。2014年推崇的所谓的微信化,所谓的电商主导营销的极端方式,会在2015年得到改善。未来会更实用更实效。
 
  代理公司和电商在2014年通过互相贬损对方来找各自的存在感,2015年的竞争会持续加剧。代理这种只在案场进行客户对接的弊端会越来越凸显,当然电商的那种高度很高,说法很靓丽,但执行大打折扣的现象,会被越来越多的人看出端倪。
 
  最后,2015年会有更多风雨,我们需要加倍去努力,2015年我们希望楼市更平稳。
 

 

 

 

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