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买房绕不过去的梗:土地使用权到期怎么办?

浏览次数: 日期:2016年4月21日 17:36

买房绕不过去的梗:土地使用权到期怎么办?

2016-04-21 搜狐财经

我们买房开始,其实就埋了一个梗,只不过我们没有怎么在意而已。

 

这就是土地的使用年限问题。很多购房者只关注到了自己的房产证,而忽略了另一本重要的土地证。这个问题非常关键,因为它关系到每一个有房家庭的切身利益。

 

但似乎这个问题又和我们相距甚远。毕竟,中国这一大波买房潮大概兴起于2000左右,到现在也才不到20年光景,而大多数城市的住宅用地使用年限是70年。所以,大家会觉得不着急,还早。

 

但这两天一则来自温州的新闻,却让大家倒抽了一口冷气。

 

据媒体报道,温州一位市民三年前购买了一套75平米的二手房,近日发现土地证过期了,这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她,如果想续期,需要按照现在的基准地价乘以用地面积(也有说法是按照土地的市场价),缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。

 

测算后她得知,需缴纳近20万元的出让金,约为房价的三分之一。温州的另一位市民刚买的一套50多平米的二手房也因为土地使用权过期,无法完成最终的交易。其案例更为“悲催”。房产证更名已经完成了,但是土地证过期了,这位先生全额交的60万元购房款,全部冻结在银行。而原来的房主只收到10万元的订金,房子现在却不属于他了,想拿到剩下的房款,就要把土地出让金补齐。

 

这可能会引发一个非常戏剧性的场景。之前,如果你的住房附近拍出了一个地王,那么你可能会与家人弹冠相庆,等着住房升值数钞票吧!但现在,如果你家附近出了一个地王,而你恰好又要补交土地出让金,那就只有一家人在一起抱头痛哭了啊!一线城市的土地楼面地价动辄数万元一平米,房价的大头是地价,这要补起来可怎么补呢?

 

到目前为止,温州的案例中到底业主应该补交多少钱的土地出让金,尚且还只是人们的推测。官方已经辟谣,说这是“误传”。大家都在等官方说法,但目前的官方说法就是没有说法。目前国内见诸报道的土地到期续费案例,在深圳和青岛也有见到。

 

2002年以来,由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期,当时并没有相关界定,有一段时间,深圳采取了100%补地价的模式。到了2004年,深圳市颁发了《深圳到期房地产续期若干规定》,对补交地价标准重新进行了划定。

 

补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,补交地价一次性交付。值得注意的是,这个35%的参照标准并不是按照当前的市场拍卖价格或者房价,而是基准地价。

 

所谓基准地价,是各种用途土地的使用权区域平均价格,是地价总体水平和变化趋势的反映。

 

简单来说,基准地价就是土地的初始价,即土地在完成拆迁、平整等一级开发后,政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途,分别确定平均价格。

 

以深圳为例,目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布,各区不同。以福田区的住宅用地为例,2013年新的基准地价最高为5317元/平方米,最低为1356元/平方米。罗湖区2013年住宅用地最高基准地价为4582元/平方米,最低为1239元/平方米。

 

看了这一大段的解释,可能读者还是没有明白,这个基准地价到底是什么?不过这没有关系,只需要知道基准地价比土地的市场价要低很多很多就可以了。

 

要知道2015年底,深圳宝安区一幅住宅用地成功出让,楼面地价每平方米接近8万元。现在,在深圳,和这些土地的市场价相比,这个基准地价几乎可以忽略。而且这还只是基准地价的35%。据媒体相关报道,在深圳国土系统内部,关于按照100%收取地价还是35%收取地价依然存在争论。

 

根据一个案例,一起长城大厦一套住宅申请土地使用年限延期20年,仅花费了4.5万元。而据二手房信息显示,长城大厦的目前市价为8万元/平方米,该套房产市值约645万元,补交地价款仅为市值的0.7%。据报道,该业主土地续期成功后,转手就将该房多挂了100多万,脸上写着四个字:“人生赢家”。

 

现在,也许人们最关心的问题有两个:

 

1,土地使用权到期以后会怎么样?

2,如果要补交土地出让金,应该怎么个交法?

 

依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定,住宅土地使用权经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

 

此外,《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但“自动续期”该如何续,目前国家尚未出台相关实施细则。从目前的案例和情况来分析,这个几乎肯定得说不会是“免费续期”。以前业内有个传闻,说是住宅用地免费续期,商业用地付费续期。现在看来,住宅用地免费续期的希望落空了。

 

有读者肯定要问,那我不给钱会怎么办?按字面解释,即使“无偿回收”土地也是有法理依据的。但从目前的报道等信息来分析,房主是不会被赶出去的,但会让你的房子无法交易,二手房买卖或者遗产、赠与等时不给办交易手续。

 

那么,这个补交的土地出让金,又将是怎么收法呢?深圳的做法显然有很强的参考意义。但显然在全国层面,这还不是通行的推广方案,否则温州照做就可以了,也不会出现现在的难题。除了按土地市场价收还是按基准地价补交这个难题之外,按什么比例收也是一个问题,100%还是35%,又或者是其他比例?

 

此外,是一次性全额征收呢还是每年收呢,这又是一个问题。如果一次性征收,这显然是一大笔钱,可能很多低收入人群甚至中等收入人群都无法承受。而且土地价值是每年都在变化的。所以,每年评估和征收应该更为合理。

 

虽然中国大多数城市的购房者的住房都是70年产权,距离到期尚且久远。但在深圳这样的改革前沿城市,20、30年产权的住房还很多,而且他们现在开始陆续到期了。这次温州的案例更是告诉人们,土地使用权到期是目前一个难以回避的问题了,政府必须积极研究应对政策,也就是顶层设计的问题。当然,如果不是急着交易的业主也可以再观望一下,等一阵再说。

 

对于中国目前大多数的电梯公寓住宅来说,土地使用权到期的问题还不是那么急迫。但是对很多城市里上世纪80、90年代兴建的多层住宅而言,这个问题还比较棘手。比如在青岛,有一些老小区的土地使用年限在20-30年。因土地使用权到期或快要过期,一些“撞限房”虽然可以正常买卖,但价格却有崩盘的趋势。

 

据青岛相关地段的中介表示,以前能卖到8000元/平米,现在都降了,装修好点、稍微新点、产权时间长点的才能卖到7000多元/平米,很多卖5000多都没人要。据估计,这种“撞限房”要比正常的商品房便宜30%以上。

 

可见,在当前对土地到期续费的政策不明朗的情况下,购买或投资城市老旧的二手房是有风险的。这也反映在了二手房的成交上。当前,不少城市的老旧住宅卖不起价就是这个道理。而且,“撞限房”也很难办理商业贷款,甚至拿去抵押银行都不会接受。至于那些专门投资老房子赌拆迁的人,那又是另外一回事了。

 

还有一点,笔者其实不忍点破。为什么之前笔者也没有太在乎这个土地使用权到期的问题呢?

 

看看那些80、90年代的“老房子”就可以看出,它们是真的老了,虽然也才使用了20、30年。近年,新闻已经报道了多起老房子的阳台掉落,或者楼板垮塌的案例。所以笔者想说的是,真当到了70年土地使用权到期的时候,房屋已经老旧得很难再使用的情况应该会是大多数

 

所以到时房主要操心的问题,是拆迁安置,而不是续交土地出让金的问题。笔者手贱,查了下我国民用建筑的设计使用寿命是50年。

 

同样手贱的读者可以自行百度。当然,这并不是说50年后房子就一定不能使用了。一些食品过期以后同样也可以继续食用。但毫无疑问这就是一个概率问题,到时就是考验开发商和建筑商人品的时候了。好在,一般来说,城市的老房子位置都好,所以等到需要拆迁的时候,不用太担心没人接盘。那是怎么说的来着?这就是人们常说的“城市更新”。算了,我说白话,旧城改造。

 

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土地使用权续期 学者多呼吁永续制

 

 

摘要:因为温州土地续期问题,使得土地使用权年限问题引发了很大的关注。讨论热度数日不减。看看学者们怎么说。

  

 

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著名法学家江平:房屋自动续期不应由地方政府解释

 

中国政法大学终身教授、民商法学博士生导师江平认为,这方面有关法律的适用、解释,温州有温州的规定,深圳有深圳的规定,青岛有青岛的规定,或者说让地方的房地产管理部门、国土资源部门来做决定。江平主张把这个问题提到台面上来解决。

  

江平主张土地续期问题要有一个统一的法律解释,因为这个条款写在《物权法》上,对于物权法的解释资格当然是属于全国人大常委会,具体说来也就是法工委。不能再由政府或者哪个部门来解释,更不能够由下面各级政府来做解释,更不能到让一个温州市来做解释。

  

对于“自动续期”的含义,江平觉得至少有三点,第一点在“续期”,就是说明期满了以后,一不能够收回,二也不能够按照原有形式再来重新签订一个土地出让合同。第二点是自动续期。自动续期就说明业主不需要自己来申请,自动来续期,不需要主动提出和申请,这涉及到法律效率问题。

 

自动续期的含义就是,没有交费他仍然有权在这居住,但房屋要转让就要受限制,所以这将会在民事流转上起到影响,但并不对他民事权利产生影响,因为权利是自动续期的。第三,当初写的时候只写自动续期,并没有写有偿无偿,将来解释就非要说清楚。如果是有偿的,那要写明续期有偿要交费,那有偿交费到底多少。

  

著名经济学家周其仁:土地年限是急就章,应渐进改

  

北京大学国家发展研究院教授周其仁认为,土地续期问题反映了中国改革的特点:急就章。是渐进改革、危机改革。危机过不去了,上火了,就急改一把。土地70年产权是改革开放后,看其它国家是怎么处理土地问题的,标准私有制买卖、永久买卖模式觉得很难学,一看香港比较好学。香港最早的土地合同有999年的租赁期,但后来租赁期越来越短。

 

1997年香港回归,回归就不能签到回归以后,所以后来的土地到1997年7月1日前3天终止,3天后就给中国了。中国急急忙忙派土地考察团把这个学回来,即70年的合同。回来后还开会讨论,当时觉得70年挺长,因为当时还有一个主导的思想意识形态是不同意你转让,要短一点。开始在内部讨论住宅租赁期就50年,一律50年。后来报给国务院,国务院领导同志说了一句“这太短了吧”,因为领导同志这么一说就涨了20年,70年。工业用地50年,商业用地40年,住宅用地70年,形成体制。

  

周其仁说,1987年土地法是这么改的,当时觉得想得挺远,没想到很快也过时了。后来学香港解决租赁土地到期以后的衔接问题——你有优先续约权,续约的时候要补地价,补地价有一个优势,加一笔钱,有一个补地价的机制。我们在《物权法》起草时,把这个学回来,吵了一天后,意见有分歧,最后通过了第一条:现在所有买的房子到期后你有优先续约,只要你还要别人就不能要,你不要别人可以要。但补地价没有说,你要,但要付多少钱不知道。

 

所以中国改革现在两只鞋,一只已经脱下来了,一只鞋还悬着。这是渐进改革带来的必然结果,只能慢慢来。中国老百姓的想法是咱们人多,到时都不干,基本打的是这样的算盘。我想这是朴素的法治思想,最后还得通过法治程序把有关的利益、计算形成预期,不要到70年再处理这个问题,之前把这个扣解开,以后才知道怎么办。

  

周其仁说,没必要学殖民地的做法。我的看法是既然这么走了,就继续走,渐进改革最重要的是不断地前进,一停所有矛盾就会爆发出来。

  

社科院法学家刘俊海:土地使用权的理想方式是永久化

  

刘俊海比较倾向于永久性的他物权,国家有所有权,个人有他物权。一方面国家所有权制度没有改变,显出以民为本的立法理念,且可能是一种利益多赢的选择。对开发商有好处,他买的土地是长期的,可以多赚一点;也体现了国家的人文关怀,这是福利国家的精神实质和标志,也创新了物权法制度。

  

刘俊海认为,合理的土地制度可使民众对财产完整有可预期性,心里踏实,更能激发起社会责任感及对法制的信赖和敬仰,不失为寻求公平效率,个人与国家利益的平衡点。

 

中央党校经济学家周天勇:乱糟糟的土地年限 应改为永续制

  

城镇国有土地的年期断崖等问题,实际上没有更好的办法去解决。唯一出路,在于使用年期的永续化。在国外,90%以上的国家和地区的土地产权都采用永久业权形式。即使有的国家早先规定了土地产权年期,但大多在随后的实施中采取办法予以延期。比如,以色列就曾从最初的49年被延长到98年,进而在1997年又被迫延长到了196年。

  

农村集体土地国有化后,其使用年期,同样也应当永续化。中国共产党十八届三中全会《决定》明确要求稳定农村土地承包关系并保持长久不变,这实际上是改革之前关于承包期的有关规定,无限延长土地承包经营权。对建设用地使用权和农村宅基地使用权年期,《决定》没有明确,但这个问题又很重要。

 

综合各方面意见,为稳定基本经济制度及保障居民权益,上述土地使用权延期是必然的,但问题是延长一段时间还是无限延长。虽然延长一段时间操作起来阻力会比较小,容易推动,但从产权长久相对稳定,以及与《决定》明确的土地承包经营权无限延长的做法相统一的角度看,我们建议无限延长耕地、林地、建设用地和农村宅基地使用权,实现永续使用。

  

农村和城郊原集体所有宅基地从农户长久使用,改革为永续使用,并可以继承,并确权认证;而对村中非农业的经营性用地和用房,则可按照农民土地股份的比例有股权,并且也是永续使用权,也可以继承。

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